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                                                  您好!欢迎进入常州市波源化工有限公司官网

                                                  当前位置:常州市波源化工有限公司 > 化工公司新闻 > AG旗舰厅手机客户端
                                                  AG旗舰厅手机客户端_[收购]诺 普 信:股权收购涉及的江苏常隆化工有限公司股东所有权益代价评估陈诉
                                                  作者:AG旗舰厅手机客户端 发布日期:2018-02-04 阅读:899

                                                  [收购]诺 信:股权收购涉及的江苏常隆化工有限公司股东所有权益代价评估陈诉

                                                  时刻:2013年09月11日 18:00:58 中财网

                                                  [收购]诺 普 信:股权收购涉及的江苏常隆化工有限公司股东全部权益价钱评估陈述






                                                  深圳诺信农化股份有限公司

                                                  股权收购涉及的江苏常隆化工有限公司

                                                  股东所有权益代价评估陈诉

                                                  苏中资评报字(2013)第120号











































































                                                  江苏中资质产评估事宜全部限公司

                                                  二O一三年八月十六日








                                                  总 目 录

                                                  第一册 深圳诺普信农化股份有限公司股权收购涉及的江苏常隆化工
                                                  有限公司股东所有权益代价评估陈诉(含备查文件)

                                                  第二册 深圳诺普信农化股份有限公司股权收购涉及的江苏常隆化工
                                                  有限公司股东所有权益代价评估明细表


















                                                  本 册 目 录

                                                  内 容 页 次

                                                  一、声明....................................……............... ............…………………............... .. .....1

                                                  二、评估陈诉书择要.....................................……............... ............…………………2

                                                  三、评估陈诉书正文

                                                  1.绪言.................. ...... ........ ......................7

                                                  2.资产评估委托方、产权持有者、被评估企业轮廓及其他陈诉行使者......7

                                                  3.评估目标.....................................................14

                                                  4.评估工具和范畴............................. ...................14

                                                  5.代价范例及其界说...............................................16

                                                  6.评估基准日...................................................16

                                                  7.评估依据.....................................................16

                                                  8.评估要领........ ........ ........ ........ ........ .......18

                                                  9.评估措施实验进程和环境....................................................29

                                                  10.评估假设.............................................31

                                                  11.评估结论.....................................................32

                                                  12.出格事项声名....................................33

                                                  13.评估陈诉行使限定声名....................................36

                                                  14.评估陈诉日.........................................36

                                                  15.具名盖印.................................................37

                                                  四、附件

                                                  1、深圳诺普信农化股份有限公司第三届董事会第十三次集会会议决策

                                                  2、资产评估委托方及被评估企业业务执照复印件

                                                  3、被评估企疑习二年管帐报表及基准日专项审计陈诉复印件

                                                  4、被评估企业有关产权证明文件复印件

                                                  5、资产评估委托方、被评估企业理睬函

                                                  6、资产评估机构资格证书复印件

                                                  7、资产评估机构业务执照复印件

                                                  8、具名注册资产评估师资格证书复印件


                                                  声 明
                                                  1.我们在执行本资产评估营业中,遵循相干法令礼貌和资产评估准则,恪
                                                  守独立、客观和合理的原则;按照我们在执业进程中网络的资料,评估陈诉告诉
                                                  的内容是客观的,并对评估结论公道性包袱响应的法令责任。
                                                  2.评估工具涉及的资产、欠债清单由被评估企业申报并经其签章确认;所
                                                  提供资料的真实性、正当性、完备性,适当行使评估陈诉是委托方和相干当事方
                                                  的责任。
                                                  3.我们已对评估陈诉中的评估工具及其所涉及资产举办现场观测;我们已
                                                  对评估工具及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷,对评估工具及其所
                                                  涉及资产的法令权属资料举办了磨练,并对已经发明的题目举办了如实披露,且
                                                  已提请委托方及相干当事方完美产权以满意出具评估陈诉的要求。
                                                  4.遵守相干法令、礼貌和资产评估准则,对评估工具代价举办估算并颁发
                                                  专业意见,是注册资产评估师的责任;提供须要的资料并担保所提供资料的真实
                                                  性、正当性和完备性,适当行使评估陈诉是委托方和相干当事方的责任。
                                                  5.我们与评估陈诉中的评估工具没有现存可能预期的好处;同时与委托方
                                                  和相干当事方没有小我私人好处相关,对委托方和相干当事方不存在成见。
                                                  6.注册资产评估师及其地址评估机构具备本评估营业所需的执业天资和相
                                                  关专业评估履历。本次评估进程中没有运用其他评估机构或专家的事变成就。
                                                  7.我们出具的评估陈诉中的说明、判定和结论受评估陈诉中假设和限制条
                                                  件的限定,评估陈诉行使者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限制前提、特
                                                  别事项声名及其对评估结论的影响。
                                                  8.评估结论仅针对评估陈诉载明的评估基准日有用。评估陈诉行使者该当
                                                  按照评估基准日后的资产状况和市场变革环境公道确定评估陈诉行使限期。
                                                  9.我们执行资产评估营业的目标是对评估工具代价举办估算并颁发专业意
                                                  见,并不包袱相干当事人决定的责任,评估结论不应当被以为是对评估工具可实
                                                  现价值的担保。
                                                  10.评估陈诉的行使仅限于评估陈诉中载明的评估目标,因行使不妥造成
                                                  的效果与具名注册资产评估师及其地址评估机构无关。





                                                  深圳诺普信农化股份有限公司股权收购
                                                  涉及的江苏常隆化工有限公司
                                                  股东所有权益代价评估陈诉
                                                  苏中资评报字(2013)第120号
                                                  摘 要
                                                  江苏中资质产评估事宜全部限公司接管深圳诺普信农化股份有限公司的委托,就
                                                  深圳诺普信农化股份有限公司拟举办股权收购之经济举动,而对所涉及的江苏常隆化
                                                  工有限公司股东所有权益代价举办了评估。
                                                  1.评估目标:确定江苏常隆化工有限公司股东所有权益代价于评估基准日的市场
                                                  代价,为深圳诺普信农化股份有限公司拟举办的股权收购之经济举动提供代价参考意
                                                  见。
                                                  2.评估工具与评估范畴:评估工具为江苏常隆化工有限公司股东所有权益代价,
                                                  评估范畴为由此而涉及的江苏常隆化工有限公司所申报的所有资产和欠债。
                                                  3.评估基准日:2013年3月31日。
                                                  4.评估要领与代价尺度:本次评估遵照中国有关资产评估的执法、礼貌,遵循独
                                                  立、客观、科学的事变原则和一连策划原则、更换性原则、果真市场原则等有关经济
                                                  原则,依据委估资产的现实状况、本次评估特定目标及配景,以资产的一连行使和公
                                                  开市场为条件,回收资产基本法及收益现值法举办了评估,评估的代价范例为市场价
                                                  值。
                                                  5.评估结论:评估职员对纳入评估范畴的所有资产和欠债举办了须要的勘测核实,
                                                  对企业策划、财政、筹划等方面举办了须要的尽职观测,对委托方、产权持有者和被
                                                  评估企业提供的法令性文件、财政记录等相干资料举办了须要的核实、查证、估算、
                                                  说明和调解等须要的评估措施,委估江苏常隆化工有限公司股东所有权益代价的评估
                                                  结论如下:
                                                  (一)资产基本法
                                                  在评估基准日2013年3月31日、企业一连策划条件下,江苏常隆化工有限公司
                                                  的总资产账面代价为159,541.58万元,总欠债69,163.72万元,股东所有权益为90,377.87
                                                  万元(账面值已经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司审计调解)。
                                                  回收资产基本法评估后的总资产代价166,528.28万元,总欠债69,163.72万元,股
                                                  东所有权益为97,364.57万元,股东所有权益增值6,986.70万元,增值率7.73%。评估
                                                  结论详细环境见资产评估功效汇总表及评估明细表。
                                                  被评估企业:江苏常隆化工有限公司 单元:万元


                                                  项目

                                                  账面代价

                                                  评估代价

                                                  增减值

                                                  增值率

                                                  A

                                                  B

                                                  C=B-A

                                                  D=C/A*100%

                                                  1

                                                  活动资产

                                                  75,640.87

                                                  74,455.84

                                                  -1,185.03

                                                  -1.57%

                                                  2

                                                  非活动资产

                                                  83,900.71

                                                  92,072.44

                                                  8,171.73

                                                  9.74%

                                                  3

                                                  个中:可供出售金融资产

                                                  24,000.00

                                                  24,000.00





                                                  4

                                                  恒久股权投资

                                                  25,196.73

                                                  29,422.85

                                                  4,226.13

                                                  16.77%

                                                  5

                                                  牢靠资产

                                                  27,818.13

                                                  31,357.86

                                                  3,539.73

                                                  12.72%

                                                  6

                                                  在建工程

                                                  683.03

                                                  683.03





                                                  7

                                                  工程物资

                                                  23.40

                                                  23.40





                                                  8

                                                  无形资产

                                                  6,179.42

                                                  6,585.29

                                                  405.87

                                                  6.57%

                                                  9

                                                  资产总计

                                                  159,541.58

                                                  166,528.28

                                                  6,986.70

                                                  4.38%

                                                  10

                                                  活动欠债

                                                  50,516.69

                                                  50,516.69





                                                  11

                                                  非活动欠债

                                                  18,647.03

                                                  18,647.03





                                                  12

                                                  欠债合计

                                                  69,163.72

                                                  69,163.72





                                                  13

                                                  净资产(全部者权益)

                                                  90,377.87

                                                  97,364.57

                                                  6,986.70

                                                  7.73%



                                                  小数点后保存两位
                                                  (二)收益现值法
                                                  在评估基准日2013年3月31日,在企业一连策划及本陈诉所列假设前提下,江
                                                  苏常隆化工有限公司账面股东所有权益90,377.87万元,回收收益法评估的股东所有权
                                                  益代价为105,300.00万元(取整),评估增值14,922.13万元,增值率16.51%。
                                                  (三)评估功效的选取
                                                  资产基本法是从现时本钱角度出发,以被评估企颐魅账面记录的资产、欠债为出发
                                                  点,将组成企业的各类要素资产的评估值加总减去欠债评估值作为被评估企业股东全
                                                  部权益的评估代价。而对被评估企业拥有的其他如打点手段、客户相关、贩卖收集及
                                                  商誉等账外无形资产未能举办评估,因为资产基本法固有的特征,评估师难以单独准
                                                  确地对被评估企业拥有的客户相关、贩卖收集、打点手段、商誉等不行确指无形资产
                                                  对被评估企业红利手段的孝顺水平单独举办量化估值,因此回收资产基本法无法涵盖
                                                  被评估企颐魅整体资产的完全代价。从理论上来说,收益法思量企业代价是一个有机的
                                                  团结体,被评估企业颠末多年的成长,今朝拥有较强的赢利手段及现金流节制手段,
                                                  在偕行业中形成的必然的竞争上风,其整体代价浮现于被评估企业将来预期收益手段,
                                                  以是收益法得出的评估值更能科学公道地反应企业的股东所有权益代价。因此本次评
                                                  估回收收益法的评估功效105,300.00万元作为被评估企业股东所有权益的评估结论。
                                                  6.出格事项声名:

                                                  (1)本次委估江苏常隆化工有限公司的出产区衡宇79250.18m2 尚未治理衡宇所
                                                  有权证,子公司-江苏常隆农化有限公司有衡宇89143.04 m2未治理房产证,对该部门
                                                  衡宇按现场勘查实测面积及被评估企业所提供的有关资料和相干条约、工程结算资料
                                                  所确定的面积计较,如评估时点后,经法定房产测绘机构测定的面积数目有差别,应


                                                  响应调解评估功效。
                                                  (2)按照江苏常隆化工有限公司与常州市新北疆域储蓄中心签署的藻江河南侧、
                                                  通江大道西侧(证载面积152865.1 m2)国有土地行使权收购协议,该地块招拍挂出让
                                                  后的土地出让金净收益江苏常隆化工有限公司可分成(30%)及嘉奖(15%,如2010
                                                  年6月30日前迁居完成),至本次评估基准日,该地块尚未完成招拍挂出让,江苏常
                                                  隆化工有限公司也未收到分成的净收益。本次评估未思量该事项对评估功效的影响。
                                                  就该事项江苏常隆化工有限公司向常州市新北疆域储蓄中心催收该土地款的收
                                                  益分成款。疆域储蓄中心反馈意见称:因化工用地管理难度较大,产生用度较高,新
                                                  政策对土地置换需付出50万元/亩的轨道建树用度,且该地块尚未拍卖,尚有多年的
                                                  借钱利钱用度支出等缘故起因,该地块已没有收益可以分派。
                                                  (3)按照2010年12月27日江苏常隆化工有限公司与深圳诺普信农化股份有限
                                                  公司签署的江苏常隆农化有限公司35%股权收购协议书,对付江苏常隆农化有限公司
                                                  暂未取得土地行使证的245.7亩家产用地,深圳诺普信农化股份有限公司应在江苏常
                                                  隆农化有限公司取得国有土地行使证后一个月之内追加付出股权收购款:(217-现实每
                                                  平方米本钱)×办证面积×35%,制止本次评估基准日,上述土地仍未取得国有土地
                                                  行使证。
                                                  按照江苏常隆化工有限公司及深圳诺普信农化股份有限公司2013年7月8日提
                                                  供的声名,岂论江苏常隆农化有限公司何时取得国有土地行使证,深圳诺普信农化股
                                                  份有限公司将于2014年7月8日前按江苏常隆农化有限公司原未取得土地证的面积
                                                  245.7亩,追加付出股权收购款762.49万元,本次评估功效中已思量期后得到762.49
                                                  万元追加股权收购款对评估功效的影响。
                                                  (4)制止本次评估基准日,江苏常隆化工有限公司的子公司--江苏常隆农化有限
                                                  公司现实占用土地364,923.76m2。(个中有185,537.92 m2尚未取得国有土地行使证),
                                                  本次评估江苏常隆农化有限公司的土地行使权时按现实占用土地面积(364,923.76m2)
                                                  以评估基准日市场价值计较,未思量尚未取得土地行使证对评估功效的影响。
                                                  (5)正如江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司出具的苏亚常会 [2013]24号《审
                                                  计陈诉》所述导致保存意见的事项:“常隆公司新建厂区工程于2009-2012年时代分期
                                                  交付行使,账面在建工程均未能于交付行使时同步结转牢靠资产并计提折旧,且对整
                                                  修后转入的旧装备未按预计的尚可行使年限从头确定折旧率。因为无法确认各项资产
                                                  的精确交付时刻及旧装备的尚可行使年限,故本次审计未能计较各期应提折旧差别对
                                                  常隆公司资产及利润的影响。”本次评估中是凭证企业提供的牢靠资产现实投入的行使
                                                  时刻举办相干评预计较。



                                                  (6)按照江苏常隆化工有限公司提供的声名,委估存货有部门凝滞、积存库存,
                                                  评估职员在思量了部门存货应保存部门残值的基本上,如故有1565.77万元的存货跌
                                                  价丧失(个中:原原料261.10万元、包装物0.22万元、在产物136.08万元、产制品
                                                  1168.37万元)。本次评估对该部门存货按公司声名的残值作为评估值。

                                                  (7)公司账面牢靠资产中的代管改制剥离资产衡宇7项(原值1001272.27元,
                                                  净值141086.59元,净值与账面专项应付款对应)因为产权已不属于江苏常隆化工有
                                                  限公司,故不纳入本次评估范畴。
                                                  (8)按照公司2013年5月20日第十八次股东会集会会议决策通过的《2012年度股
                                                  权分红方案》,2012年度实存股权以20%比例按股以现金分红4,663,657.11元。公司已
                                                  于2013年5-6月付出。
                                                  (9)制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司工会(职工持股会)2960万元股
                                                  权中已退股1270.253万元,其他应收款中职工持股会退股借钱1406.68万元。
                                                  (10)制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司的专项应付款中,改制前应付工
                                                  资结余(国有成本独享成本公积金)53,523,202.50元。预提职工赔偿金、退股赔偿金
                                                  和退休工人赔偿金共计1.3亿元(账面记入专项应付款),期后如现实发放数与预提数
                                                  有差别,应响应调解评估功效。
                                                  (11)制止评估基准日,公司以六个月定存3,100万元人民币作质押向中国银行
                                                  常州分行业务部借钱4,829,695.72美元;以4,300万元人民币作为担保金向农业银行天
                                                  宁支行借钱6,191,831.97美元;以2,100.50万元人民币作为担保金向江苏银行常州分
                                                  行业务部借钱336万美元;以2,250万元人民币为招商银行常州钟楼支行签发银行承
                                                  兑汇票4,500万元人民币作担保金;以600万元人民币为建树银行常州新北支行签发
                                                  银行承兑汇票2,000万元人民币作担保金;以1,200万元人民币为交通银行常州分行营
                                                  业部签发银行承兑汇票3,000万元人民币作担保金;以800万元人民币为工商银行常
                                                  州中山门支行签发银行承兑汇票4,000万元人民币作担保金。
                                                  公司以常国用(2009)第0348460号作抵押向工商银行常州中山门支行贷款,最
                                                  高抵押贷款额度4500万元,抵押限期2011年7月2日至2014年7月5日;以常国用
                                                  (2009)第0348596号、常国用(2009)第0348481号作抵押,最高抵押贷款额度2,294.82
                                                  元,向建树银行常州新北支行贷款,抵押限期2013年3月4日至2018年3月3日。
                                                  制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司的对外包管环境如下表:

                                                  被包管单元

                                                  品种

                                                  包管金额(万元)

                                                  江苏常隆农化有限公司

                                                  贷款

                                                  16000

                                                  江苏常隆农化有限公司

                                                  银票

                                                  9700

                                                  常州市牛塘助剂有限公司

                                                  贷款

                                                  2500

                                                  常州市利生化工有限公司

                                                  贷款

                                                  600

                                                  常州市龙源港机有限公司

                                                  贷款

                                                  5000




                                                  瑞邦晟达科技(北京)有限公司

                                                  贷款

                                                  500

                                                  合计



                                                  34300



                                                  制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司的子公司江苏常隆农化有限公司以证号
                                                  为泰国用(2009)第442221号、泰国用(2009)第4413927号的国有土地行使权139696 m2
                                                  作为向中国银行股份有限公司泰兴支行融资的最高额抵押包管,包管债权的最高本金
                                                  余额为8000万元,限期为2011年5月26日至2013年5月25日。
                                                  (12)期后事项:2013年7月31日,深圳市融信南边投资有限公司别离与江苏
                                                  常隆化工有限公司工会委员会及周刚、戴亚飞、王大成等11名天然人股东签定了《股
                                                  权转让协议书》,收购了江苏常隆化工有限公司72.53%股权。同时,浙江永农化工有
                                                  限公司、深圳市架桥富凯股权投资企业(有限合资)共收购了江苏常隆化工有限公司
                                                  12.47%股权。并于2013年8月8日完成了工商改观挂号。此次股权转让后的股权布局
                                                  为:

                                                  序号

                                                  股东名称或姓名

                                                  出资额(万元)

                                                  持股比例

                                                  1

                                                  深圳市融信南边投资有限公司

                                                  2,611.0502

                                                  72.53%

                                                  2

                                                  常州工贸国有资产策划有限公司

                                                  540

                                                  15%

                                                  3

                                                  浙江永农化工有限公司

                                                  294.8327

                                                  8.19%

                                                  4

                                                  深圳市架桥富凯股权投资企业(有限合资)

                                                  154.1171

                                                  4.28%

                                                  5

                                                  合计

                                                  3,600

                                                  100.00%



                                                  (13)本次评估未思量股权活动性对评估功效的影响,也未思量控股和少数股权
                                                  有也许发生溢折价对评估功效的影响。
                                                  7.本评估结论仅对深圳诺普信农化股份有限公司股权收购之经济举动有用。本评
                                                  估陈诉的有用期为一年,即自2013年3月31日至2014年3月30日止。高出一年,
                                                  需从头举办资产评估。


                                                  以上内容摘自资产评估陈诉书,欲相识本评估项目标全面环境,请当真阅读资产
                                                  评估陈诉书全文,同时请陈诉行使者存眷评估陈诉正文中的评估陈诉行使限定声名。


                                                  深圳诺普信农化股份有限公司股权收购
                                                  涉及的江苏常隆化工有限公司
                                                  股东所有权益代价评估陈诉
                                                  苏中资评报字(2013)第120号
                                                  正 文
                                                  一、绪言
                                                  深圳诺普信农化股份有限公司:
                                                  江苏中资质产评估事宜全部限公司接管贵公司的委托,按照国度有关法令、礼貌
                                                  和资产评估准则、资产评估原则,回收资产基本法及收益现值法,对深圳诺普信农化
                                                  股份有限公司拟股权收购之经济举动涉及的江苏常隆化工有限公司股东权益所有代价
                                                  举办了评估,现将资产评估环境陈诉如下。
                                                  二、资产评估委托方、产权持有者、被评估企业轮廓及其他评估陈诉行使者
                                                  (一)资产评估委托方(产权持有者)
                                                  法命名称:深圳诺普信农化股份有限公司
                                                  注册号:440301103236991
                                                  法定代表人:卢柏强
                                                  住 所:深圳市宝安区西乡水库路113号(仅作办公用)
                                                  公司范例:上市股份有限公司
                                                  注册成本:54311.87万元人民币
                                                  实劳绩本:54311.87万元人民币
                                                  策划范畴:容许策划项目:农药加工、复配(按国度石油和化学家产局农药出产
                                                  核准证书治理)。一样平常策划项目:农化产物应用技能研究;农药贩卖;货品及技能收支
                                                  口。(以上不含法令、行政礼貌、国务院抉择划定需前置审批及榨取的项目)。
                                                  (二)产权持有者
                                                  1、法命名称:常州工贸国有资产策划有限公司
                                                  注册号:320400000004053
                                                  法定代表人:蒋华平
                                                  住 所:常州市常新路1号3-1(恒宏大厦七楼)
                                                  公司范例:有限公司(国有独资)
                                                  注册成本:10000万元人民币
                                                  实劳绩本:10000万元人民币


                                                  策划范畴:容许策划项目:无。一样平常策划项目:国有资产投资、策划和打点;国
                                                  有企业及国有控股、参股企业打点;企业托管;咨询处事;自有衡宇租赁;物业打点
                                                  处事;
                                                  (三)被评估企业
                                                  法命名称:江苏常隆化工有限公司
                                                  注册号:320400000000521
                                                  法定代表人:陆明若
                                                  住 所:常州市新北区长江北路1229号
                                                  公司范例:有限公司
                                                  注册成本:3600万元人民币
                                                  实劳绩本:3600万元人民币
                                                  创立日期:1979年2月1日
                                                  策划范畴:容许策划项目:聚氨酯树脂、N,N-二甲基甲酰胺(精馏)、盐酸的生
                                                  产;农药原药、农药制剂、有机化工质料(限已取得伤害化学品容许证和容许证有用
                                                  期内的产物)贩卖。
                                                  一样平常策划项目:农药制剂、聚氨酯树脂合成革、锻造树脂、2-氯-5-氯甲基吡啶、
                                                  工夫酸、丁硫脲、三氟烟酸、甲磺胺、乙磺胺、苄磺胺的出产;自营和署理种种商品
                                                  及技能的收支口营业(国度限制企业策划的商品和技能除外)。
                                                  江苏常隆化工有限公司由原常州农药厂(含常州有机合成化工场、五矿常州合成
                                                  化工总厂)改制而成。改制后的江苏常隆化工有限公司由常州国有资产投资策划总公
                                                  司、常州农药厂工会委员会和26位天然人配合出资3600万元组建,后经验次股权收
                                                  购,制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司的股权布局如下表:

                                                  金额单元:人民币万元

                                                  投资者

                                                  投资金额

                                                  投资比例%

                                                  常州工贸国有资产策划有限公司

                                                  540

                                                  15%

                                                  江苏常隆化工有限公司工会

                                                  2960

                                                  82.2223%

                                                  周刚等11位天然人

                                                  100

                                                  2.7777%

                                                  合计

                                                  3600

                                                  100%



                                                  2、公司根基财政状况
                                                  江苏常隆化工有限公司经核定后的2010年—2013年3月31日的资产、欠债状况
                                                  和策划业绩如下表所示:

                                                  (一)资产欠债表首要数据 单元:万元

                                                  项 目

                                                  210/12/31

                                                  2011/12/31

                                                  2012/12/31

                                                  2013/03/31




                                                  活动资产

                                                  110,226.33

                                                  94,848.68

                                                  90,860.00

                                                  99,626.07

                                                  非活动资产

                                                  50,080.48

                                                  52,615.15

                                                  59,336.54

                                                  59,915.51

                                                  资产合计

                                                  160,306.82

                                                  147,463.83

                                                  150,196.53

                                                  159,541.58

                                                  活动欠债

                                                  64,859.72

                                                  46,085.40

                                                  40,862.46

                                                  50,516.69

                                                  非活动欠债

                                                  27,656.48

                                                  27,151.87

                                                  295.50

                                                  18,647.03

                                                  欠债合计

                                                  92,516.20

                                                  73,237.27

                                                  41,157.97

                                                  69,163.72

                                                  股东权益合计

                                                  67,790.62

                                                  74,226.56

                                                  109,038.56

                                                  90,377.87



                                                  (二)利润表首要数据 单元:万元

                                                  项 目

                                                  2010年度

                                                  2011年度

                                                  2012年度

                                                  2013年3月

                                                  业务收入

                                                  134,879.13

                                                  175,047.46

                                                  140,413.05

                                                  39,158.42

                                                  业务利润

                                                  4,466.66

                                                  6,497.29

                                                  7,848.02

                                                  233.85

                                                  利润总额

                                                  3,990.97

                                                  7,425.25

                                                  7,455.10

                                                  -13,308.38

                                                  净利润

                                                  3,423.13

                                                  6,903.76

                                                  7,019.96

                                                  -13,308.38



                                                  上述财政数据均经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司审计。
                                                  制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司
                                                  审计后的资产总额159,541.58万元,欠债总额69,163.72万元,股东所有权益90,377.87
                                                  万元。
                                                  3、公司产物、取得后果简介
                                                  江苏常隆化工有限公司是国度光气出产定点基地,国度级高新技能企业,中国农
                                                  药出口的主干企业,是集科研、制造为一体的以光气为首要质料出产农药原药、制剂、
                                                  农药中间体、化工中间体、风雅化工产物以及聚氨酯原料的化工企业。公司于1999年
                                                  通过ISO9001:2008国际质量系统、2007年通过ISO14001:2004情形打点系统和
                                                  GB/T28001-2001职业康健安详打点系统,是海内偕行中较早通过三位一体打点系统认
                                                  证的企业之一。
                                                  多年来公司以成长光气化学系列产物为主,僵持自主创新,质量至上,实验品牌
                                                  计谋,起劲调解优化农药产物布局,此刻公司已具备年产10万吨农药原药和种种先辈
                                                  环保农药制剂的手段。
                                                  农药首要产物有三大系列:(一)杀虫剂系列:拟除虫菊酯类、烟碱类、氨基甲酸
                                                  酯类、以及其余具有特异性杀虫结果的杀虫剂;(二)磺酰脲类、脲类、酰胺类等除草
                                                  剂;(三)杀菌剂系列产物。
                                                  聚氨酯类产物有:聚氨酯树脂、聚氨酯合成革、锻造化学品。
                                                  公司建有农药原药研究所、农药剂型研究所、聚氨酯研究所等产物开拓收集。质
                                                  量、安详、环保、职业卫生回收跨国公司的QHSE尺度;出产设备回收DCS节制;公
                                                  用工程配套一切。

                                                  公司通过与“先正达”、“拜耳”、“巴斯夫”等多家国际闻名跨国公司举办多方面
                                                  的恒久技能和商业相助,公司所出产的“天宁”牌农药脱销海表里市场。


                                                  4、关联买卖营业环境
                                                  (1)贩卖

                                                  关联方名称

                                                  2012年度

                                                  2013年1-3月

                                                  不含税金额

                                                  含税金额

                                                  不含税金额

                                                  含税金额

                                                  常隆化工:

                                                  西安常隆正华作物掩护公司

                                                  1,753,391.90

                                                  1,981,332.85





                                                  杭州常隆化工有限公司

                                                  5,971,416.19

                                                  6,747,700.28





                                                  湖南常隆化工有限公司

                                                  4,599,389.66

                                                  5,197,310.30





                                                  常隆农化:

                                                  西安常隆正华作物掩护有限公司

                                                  1,211,127.36

                                                  1,368,573.90

                                                  813,861.15

                                                  919,663.10

                                                  深圳市诺普信商业有限公司

                                                  52,233,243.69

                                                  59,023,565.40

                                                  39,155,640.04

                                                  44,245,873.24

                                                  湖南大方农化有限公司湘阴分
                                                  公司





                                                  2,999,066.53

                                                  3,397,150.28



                                                  (2)采购

                                                  关联方名称

                                                  2012年度

                                                  2013年1-3月

                                                  不含税金额

                                                  含税金额

                                                  不含税金额

                                                  含税金额

                                                  常隆化工:

                                                  常州市诺普化工有限公司





                                                  307,094.43

                                                  359,300.49

                                                  西安常隆正华作物掩护有限公司

                                                  302,327.96

                                                  341,630.60







                                                  (3)结算利钱

                                                  关联方名称

                                                  2012年度

                                                  2013年1-3月

                                                  西安常隆正华作物掩护公司



                                                  1,743,107.00



                                                  5、恒久投资单元环境
                                                  ①江苏常隆农化有限公司
                                                  注册号:321283000114529
                                                  法定代表人:陆明若
                                                  住 所:泰兴经济开拓区连合河路8号
                                                  公司范例:有限公司
                                                  注册成本:25800万元人民币
                                                  实劳绩本:25800万元人民币
                                                  创立日期:2009年9月11日
                                                  策划范畴:容许策划项目:农药原药、农药制剂(按容许证所列范畴策划)及副
                                                  产物氢氧化纳、磷酸出产;十八酰氯、盐酸出产;贩卖本企业出产的产物。

                                                  一样平常策划项目:2-氰基苯酚出产、贩卖;策划本企业自产产物及技能的出口营业


                                                  和本企业所需的机器装备、零配件、原辅原料及技能的入口营业,但国度限制公司经
                                                  营和国度榨取收支口的商品及技能除外。
                                                  江苏常隆农化有限公司系由江苏常隆化工有限公司出资25542万元人民币(个中:
                                                  钱币资金9048.60万元、装备作价16493.40万元)和常州市诺普化工有限公司出资258
                                                  万元人民币配合组建的有限责任公司。2010年12月,江苏常隆化工有限公司将持有
                                                  的35%股权收购给深圳诺普信农化股份有限公司,常州市诺普化工有限公司将持有的
                                                  1%股权收购给江苏常隆化工有限公司。制止评估基准日,江苏常隆农化有限公司的股
                                                  权布局如下表:

                                                  金额单元:人民币万元

                                                  投资者

                                                  投资金额

                                                  投资比例%

                                                  江苏常隆化工有限公司

                                                  16770

                                                  65%

                                                  深圳诺普信农化股份有限公司

                                                  9030

                                                  35%

                                                  合计

                                                  25800

                                                  100%



                                                  制止评估基准日,江苏常隆农化有限公司经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司
                                                  审计后的资产总额128,387.80万元,欠债总额90,441.88万元,股东所有权益37,945.92
                                                  万元。
                                                  ②湖南常隆化工限公司
                                                  注册号:430500000026586
                                                  法定代表人:李学
                                                  住 所:长沙市芙蓉区马坡岭农科院内2楼206室
                                                  公司范例:有限责任公司
                                                  注册成本:500万元人民币
                                                  实劳绩本:500万元人民币
                                                  创立日期:2010年12月22日
                                                  策划范畴:化肥、农药(不含伤害品)的贩卖;病虫害防治;化工产物及质料(不
                                                  含伤害及监控品)、机器装备、农产物的贩卖;商务信息咨询;园林绿化养护。(涉及
                                                  行政容许的凭容许证策划)。
                                                  湖南常隆化工有限公司系由江苏常隆化工有限公司出资255万元人民币和天然人
                                                  李学出资245万元人民币配合组建的有限责任公司。制止评估基准日,湖南常隆农化
                                                  有限公司的股权布局如下表:

                                                  金额单元:人民币万元

                                                  投资者

                                                  投资金额

                                                  投资比例%

                                                  江苏常隆化工有限公司

                                                  255

                                                  51%




                                                  李学

                                                  245

                                                  49%

                                                  合计

                                                  500

                                                  100%



                                                  按照湖南常隆化工有限公司提供的声名:湖南常隆化工有限公司业务执照上注册
                                                  成本为500万元,但现实出资额只有200万元,个中:江苏常隆化工有限公司出资102
                                                  万、李学出资98万。制止评估基准日,湖南常隆化工有限公司经江苏苏亚金诚管帐师
                                                  事宜全部限公司审计后的资产总额208.25万元,欠债总额0万元,股东所有权益208.25
                                                  万元。
                                                  ③杭州常隆化工限公司
                                                  注册号:330100000036855
                                                  法定代表人:张永林
                                                  住 所:杭州市江干区杭海路434号-1
                                                  公司范例:有限责任公司
                                                  注册成本:50万元人民币
                                                  实劳绩本:50万元人民币
                                                  创立日期:2007年4月25日
                                                  策划范畴:容许策划项目:批发:6.1类有毒农药(不含剧毒品,以上为无存储经
                                                  营,有用期至2013年4月22日);
                                                  一样平常策划项目:批发、零售:化工产物(除《伤害化学品策划容许证》以外的其
                                                  他伤害化学品及易制毒化学品;处事:农药应用技能咨询(上述策划范畴不含国度法
                                                  律礼貌划定榨取、限定和容许策划的项目。)
                                                  杭州常隆化工有限公司系由江苏常隆化工有限公司出资30万元人民币、张永林出
                                                  资10万元人民币和曹云唯出资10万元人民币配合组建的有限责任公司。制止评估基
                                                  准日,杭州常隆化工有限公司的股权布局如下表:

                                                  金额单元:人民币万元

                                                  投资者

                                                  投资金额

                                                  投资比例%

                                                  江苏常隆化工有限公司

                                                  30

                                                  60%

                                                  张永林

                                                  10

                                                  20%

                                                  曹云唯

                                                  10

                                                  20%

                                                  合计

                                                  50

                                                  100%



                                                  制止评估基准日,杭州常隆化工有限公司经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司
                                                  审计后的资产总额126.68万元,欠债总额28.40万元,股东所有权益98.28万元。
                                                  ④西安常隆正华作物掩护有限公司
                                                  注册号:610000100461019


                                                  法定代表人:王治荣
                                                  住 所:西安市临潼区新丰镇道北路
                                                  公司范例:有限责任公司(天然人投资或控股)
                                                  注册成本:500万元人民币
                                                  实劳绩本:500万元人民币
                                                  创立日期:2002年12月12日
                                                  策划范畴:农药、微肥、植物激素、塑料成品的出产、贩卖;卫生用品、五金交
                                                  电、化工产物(化学伤害品除外)的贩卖。(上述策划范畴凡涉及容许证打点的,凭许
                                                  可证并在有用期内策划)
                                                  西安常隆正华作物掩护有限公司系由上海正华农药有限公司和七位天然人股东共
                                                  同出资200万元人民币组建的有限责任公司。后经验次增资和股权收购,制止评估基
                                                  准日,西安常隆正华作物掩护有限公司的股权布局如下表:

                                                  金额单元:人民币万元

                                                  投资者

                                                  投资金额

                                                  投资比例%

                                                  江苏常隆化工有限公司

                                                  245

                                                  49%

                                                  张荣全

                                                  10

                                                  2%

                                                  岳佳杰

                                                  245

                                                  49%

                                                  合计

                                                  500

                                                  100%



                                                  制止评估基准日,西安常隆正华作物掩护有限公司经江苏苏亚金诚管帐师事宜所
                                                  有限公司审计后的资产总额2108.12万元,欠债总额1811.30万元,股东所有权益296.82
                                                  万元。
                                                  ⑤湖南大方农化有限公司
                                                  注册号:430000000048034
                                                  法定代表人:刘松
                                                  住 所:长沙市芙蓉区东湖街道滨湖社区军科路1号
                                                  公司范例:有限责任公司
                                                  注册成本:1759.5万元人民币
                                                  实劳绩本:1759.5万元人民币
                                                  创立日期:2002年11月11日
                                                  策划范畴:从事农药的研究、开拓;提供农药技能处事;农药的出产、贩卖(限
                                                  分支机构)。(不含前置审批和容许项目,涉及行政容许的凭容许证策划)。

                                                  湖南大方农化有限公司系由法人湖南大方植保有限公司、贵州道元精化有限公司
                                                  和刘松等10位天然人配合出资765万元人民币组建的有限责任公司。后经验次增资和


                                                  股权收购,制止评估基准日,湖南大方农化有限公司的股权布局如下表:

                                                  金额单元:人民币万元

                                                  投资者

                                                  投资金额

                                                  投资比例%

                                                  刘松

                                                  984.4

                                                  55.95%

                                                  卓山

                                                  57.5

                                                  3.27%

                                                  史志行

                                                  69

                                                  3.92%

                                                  李旭君

                                                  57.5

                                                  3.27%

                                                  刘泽戊

                                                  23

                                                  1.31%

                                                  深圳诺普信农化股份有限公司

                                                  483

                                                  27.45%

                                                  江苏常隆化工有限公司

                                                  85.1

                                                  4.83%

                                                  合计

                                                  1759.5

                                                  100%



                                                  制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司提供的湖南大方农化有限公司未经审计
                                                  的管帐报表列示的资产总额10910.64万元,欠债总额9633.72万元,股东所有权益
                                                  1276.92万元。
                                                  (三)委托方以外的其他评估陈诉行使者
                                                  除深圳诺普信农化股份有限公司外,其他评估陈诉行使者为:委托方用于本次评
                                                  估目标而必需涉及的各相干好处方及法令礼貌划定需报送的相干部分。
                                                  三、评估目标
                                                  按照深圳诺普信农化股份有限公司委托,本次评估目标是确定江苏常隆化工有限
                                                  公司股东所有权益于评估基准日的市场代价,为深圳诺普信农化股份有限公司拟举办
                                                  的股权收购之经济举动提供代价参考意见。
                                                  四、评估工具和评估范畴
                                                  按照本次评估营业约定书,评估工具为江苏常隆化工有限公司股东所有权益,评
                                                  估范畴为由此评估工具而涉及的江苏常隆化工有限公司所申报的所有资产和欠债。具
                                                  体范譬喻下:

                                                  序号

                                                  项 目

                                                  账面金额(万元)

                                                  1

                                                  活动资产

                                                  75,640.87

                                                  2

                                                  委托贷款

                                                  24,000.00

                                                  3

                                                  恒久股权投资

                                                  25,196.73

                                                  4

                                                  牢靠资产

                                                  27,818.13

                                                  5

                                                  在建工程

                                                  683.03




                                                  6

                                                  工程物资

                                                  23.40

                                                  7

                                                  无形资产

                                                  6,179.42

                                                  8

                                                  资产总计

                                                  159,541.58

                                                  9

                                                  活动欠债

                                                  50,516.69

                                                  10

                                                  恒久欠债

                                                  18,647.03

                                                  11

                                                  欠债总计

                                                  69,163.72



                                                  本次评估,江苏常隆化工有限公司是以经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司审
                                                  计调解后的资产、欠债举办申报的,上述资产、欠债的评估范畴与委托评估的范畴一
                                                  致。委托评估工具和评估范畴与经济举动涉及的评估工具和评估范畴同等。
                                                  (一)首要资产轮廓:
                                                  江苏常隆化工有限公司申报评估的首要不动产为79250.18m2(均未领取衡宇全部
                                                  权证,个中拆除2项306.01 m2)出产性衡宇、1192.25 m2(已取得有衡宇全部权证)
                                                  外围职工住宅及办公用房,阶梯、电缆沟、罐区、污水处理赏罚区、电缆沟、轮回水池、
                                                  酸碱池等修建物和197032 m2国有土地行使权。首要装备为PU干法出产线、PU湿法
                                                  出产线、DMF接纳装置、回响釜、冷凝器、储罐、离心机、压缩机、塔装备、种种泵
                                                  机、农药包装装备等出产用装备及锅炉、制冷机、污水处理赏罚装备、变压器、配电柜等
                                                  公用配套办法,空调、电脑、打印机、复印机、检测仪器及办大众具等办公电子装备
                                                  及轿车、客车及货车等运输装备。
                                                  (二)企业申报的账面记录可能未记录的无形资产环境
                                                  账面记录的无形资产为197032 m2国有土地行使权和外购的贸易软件行使权和除
                                                  草剂PTA项目相助费。
                                                  账面未记录无形资产:包罗37项注册商标(含香港1项)、以86项药证(包罗已
                                                  取得药证和正在申请的药证)所载药品为主的所有农药出产技能(含13项专利或专利
                                                  申请技能)。
                                                  (三)企业申报的表外资产的范例、数目
                                                  企业申报表外资产:包罗37项注册商标(含香港1项)、以86项药证(包罗已取
                                                  得药证和正在申请的药证)所载药品为主的所有药品出产技能(含13项专利或专利申
                                                  请技能)。
                                                  (四)引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数目和账面金额
                                                  本次评估陈诉中基准日各项资产及欠债账面值系经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部
                                                  限公司“苏亚常会 [2013]24号《审计陈诉》”带保存意见段的审计陈诉中的功效。除
                                                  此之外,未引用其他机构陈诉内容。



                                                  五、代价范例和界说
                                                  按照评估目标、市场前说起被评估工具的自身特点,本次评估中选取的代价范例
                                                  为市场代价。
                                                  市场代价是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的环境下,评估
                                                  工具在评估基准日举办正常公正买卖营业的代价预计数额。
                                                  六、评估基准日
                                                  经协商确定本项目资产评估基准日为2013年3月31日。
                                                  该基准日是由资产评估委托方和我公司按照项目标时刻进度综合确定的,并尽可
                                                  能与评估目标实现日靠近,且该基准日为管帐季度报表结算日,能更全面,更精确的
                                                  反应企业的资产及策划状况,能更有用的为实现评估目标处事。评估中所回收的价值
                                                  尺度为评估基准日的价值尺度,评估功效为委估资产在评估基准日所示意的市场代价。
                                                  七、评估依据

                                                  (一)举动依据
                                                  1. 深圳诺普信农化股份有限公司第三届董事会第十三次集会会议决策;
                                                  2. 深圳诺普信农化股份有限公司与我公司签署的资产评估营业约定书。


                                                  (二)礼貌依据
                                                  1. 中华人民共和国国务院令1991年(第91号)《国有资产评估打点步伐》;
                                                  2. 国务院国有资产监视打点委员会第12下令《企业国有资产评估打点暂行办
                                                  法》;
                                                  3. 国务院2003年第378下令《企业国有资产监视打点暂行条例》;
                                                  4. 国务院国有资产监视打点委员会、财务部第3下令《企业国有产权转让打点暂
                                                  行步伐》;
                                                  5. 国务院国有资产监视打点委员会文件国资委产权(2006)274号《关于增强企
                                                  业国有资产评估打点事变有关题目的关照》;
                                                  6. 《中华人民共和国公司法》及相干的法令、礼貌;
                                                  7. 《企业管帐准则》及国度有关财政管帐的法令、礼貌;
                                                  8. 《中华人民共和京城市房地产打点法》;
                                                  9. 原城乡建树环保部揭晓的《衡宇完损品级评定尺度》;
                                                  10.中华人民共和国国度尺度GB/T50291-1999《房地产估价类型》;
                                                  11.《中华人民共和国土地打点法》;
                                                  12.《中华人民共和国土地打点法实验条例》;
                                                  13.《中华人民共和国城镇土地行使权出让和转让暂行条例》;





                                                  14.原国度土地打点局揭晓的《城镇土地估价规程》(试行);
                                                  15.江苏省国有土地打点局揭晓的《江苏省垣镇土地定级估价实验细则》;
                                                  16.原国度土地打点局揭晓的《关于印发〈土地估价陈诉类型名目(1996)〉的关照》
                                                  ([1995]疆域[籍]字第180号);
                                                  17.江苏省人民当局和原江苏省疆域打点局、江苏省疆域资源厅揭晓的有关文件;
                                                  18. 常州市颁布的相干政策礼貌;
                                                  19.江苏省机器家产厅《装备齐备尺度 JB/nJ015-90》和国度有关的行业专用装备
                                                  齐备品级尺度。


                                                  (三)准则依据


                                                  1.《企业国有资产评估陈诉指南》;
                                                  2.《资产评估准则—根基准则》;
                                                  3.《资产评估职业道德准则—根基准则》;
                                                  4.《资产评估准则—评估陈诉》;
                                                  5.《资产评估准则—评估措施》;
                                                  6.《资产评估准则—不动产》;
                                                  7.《资产评估准则—无形资产》;
                                                  8.《资产评估准则—呆板装备》;
                                                  9.《资产评估准则—企业代价》;

                                                  10.《注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见》;
                                                  11.《资产评估代价范例指导意见》。

                                                  (四)产权依据


                                                  1.江苏常隆化工有限公司的公司章程;
                                                  2.江苏常隆化工有限公司提供的房产证、车辆行驶证、商标及药证等权证类文件。

                                                  (五)取价依据


                                                  1.被评估企业提供的资产评估申报表、财政预算和收益猜测等资料;
                                                  2.被评估企业提供的有关订货条约、财政原始凭据、工程决算文件和有关图件等
                                                  资料;
                                                  3.《江苏省构筑与装饰工程计价表》(2004年);
                                                  4.《江苏省安装工程计价表》(2004年);
                                                  5.江苏省构筑工程造价估算指标(2002年);
                                                  6.《2001年国度工期定额》;
                                                  7.评估基准一般州市原料价值信息;
                                                  8.江苏土地市场网土地买卖营业成交信息;


                                                  9.评估基准一般州市土地买卖营业环境信息;
                                                  10.《2013年机电产物报价手册》;
                                                  11.《世界汽贸商情》(2013年);
                                                  12.《机器家产建树项目概算体例步伐及各项概算结算》;
                                                  13.《资产评估常用数据与参数手册》;
                                                  14.有关出产策划单元询价和网上询价;
                                                  15.WIND资讯提供的统计资料;
                                                  16.评估职员实地踏勘和观测网络的有关待估宗地权属、地区身分、个体身分等
                                                  方面的资料;
                                                  17.评估职员和本公司网络的其他相干的评估资料。
                                                  八、评估要领
                                                  对股东所有权益代价举办评估的根基要领包罗市场法、收益法和资产基本法。
                                                  本次评估不思量回收市场法,首要是由于江苏常隆化工有限公司的股权与上市公
                                                  司畅通股较量起来相对关闭无法得到可比且有用的市场参照工具;同时,在非上市类
                                                  公司中,因为其市场果真资料较为缺乏,亦无法得到可比且有用的市场参照工具,故
                                                  本次评估无法回收市场法。
                                                  江苏常隆化工有限公司首要从事二氯等农药中间体、农药制剂、聚胺酯树脂和PU
                                                  革的出产贩卖。公司今朝具有3000吨二氯、1500吨A-08、200吨三氟烟酸、1000吨
                                                  农药制(粉)剂、50000吨浆料类产物和 1000万米仿皮类产物的出产手段。
                                                  通过说明公司连年业经审计后管帐报表,2009年度、2010年度、2011年度、2012
                                                  年度及2013年1-3月的净利润别离为8,233.82 万元、3,423.13 万元、6,903.76 万元
                                                  7,019.96万元和-13,308.38万元(2013年1-3月吃亏首要因为整理报损核销资产丧失
                                                  1,511.51万元及预提赔偿金13,000万元,去除该两项很是常性身分后净利润为1203.13
                                                  万元)。2009年及2010年颠簸较大,首要是受迁居影响,跟着企业的迁居完成,企业
                                                  收益慢慢趋于不变。思量江苏常隆化工有限公司的行业特性、策划情形以及企业自身
                                                  的一连策划手段、赢利手段、资产质量,其收益具有持续可猜测性,因此具备了回收
                                                  收益现值法评估的前提。
                                                  综上所述,按照本次评估目标并团结委估资产特点和收益环境说明,我们以为江
                                                  苏常隆化工有限公司具备了回收收益现值法和资产基本法举办评估的根基前提,故本
                                                  次评估对江苏常隆化工有限公司股东所有权益回收资产基本法和收益现值法举办评
                                                  估。

                                                  A、资产基本法:是指在公道评估企业各项资产代价和欠债的基本上确定评估对


                                                  象代价的评估要领。现分项声名如下:
                                                  (一)活动资产评估
                                                  活动资产区分差异项目,别离回收响应的要领举办评估。
                                                  1、钱币资金:现金,评估职员会同被评估单元主管管帐职员监盘库存现金,拟定
                                                  “库存现金盘货表”,,并按照实存金额推算评估基准日的应存金额,与现金日志账余额
                                                  举办查对,按查对无误后账面值确定评估值。银行存款和其他钱币资金通过账面余额
                                                  与银行对账单、银行存款余额调理表查对,并向银行发函询证,以核实无误后的账面
                                                  值作为评估值,对付外币银行存款按核实无误的外币原币金额和评估基准日汇率计较
                                                  确定评估值。
                                                  2、短期投资:为持有福建南纺股份有限公司的上市畅通股,评估时按核实无误的
                                                  持股数目及评估基准日收盘价确定评估值。
                                                  3、应收金钱:应收金钱包罗应收单据、应收账款和其他应收款,应收金钱在核实
                                                  无误的基本上,按核实无误后的账面值确定评估值。对幻魅账筹备评估值为0元。
                                                  4、预付账款:在核实无误的基本上,按照所能收回的响应货品形成资产或权力的
                                                  代价确定评估值。
                                                  5、存货:该公司的存货首要包罗原原料、包装物、委托加工物资、产制品、在产
                                                  品及在用低值易耗品等。
                                                  (1)原原料和包装物:经现场抽查盘货,核实其数目及质量,对正常行使的原材
                                                  料和包装物,以经核实确认后的数目乘以现行市场购置价,再加上公道的运杂费、损
                                                  耗、验收清算入库费及其他公道用度确定评估值,经测算,该部门正常行使的原原料
                                                  和包装物与账面本钱根基靠近,故本次评估以核实后的账面值作为评估值;
                                                  (2)产制品:经现场抽查盘货,核实其数目及质量,对正常贩卖的产制品,按以
                                                  经核实确认后的数目和贩卖价值减贩卖税金、用度及部份利润确定评估值;
                                                  (3)在产物:评估职员对在产物按品种举办核实,按照公司产物工艺流程核其实
                                                  产物的代价计较,本次评估的在产物包括料、工、费,在产物除部门凝滞外,均处于
                                                  出产流转进程中,本次评估按核实无误的账面值确定评估值;
                                                  (4)委托加工物资:首要为委托其他单元加工的包装物和原药,评估时通过发函
                                                  询证等方法核实其数目并对其账面本钱组成举办核实,经核实,账面本钱组成公道,
                                                  本次按核实无误的账面值确定评估值;
                                                  (5)在用低值易耗品:为江苏常隆化工有限公司各职能部分在用的各类办大众俱
                                                  及出产用俱,按清查盘货功效分类,以低值易耗品的现行购买价为重置代价,再按照
                                                  现实状况确定综合成新率,相乘后得出在用低值易耗品的评估值。
                                                  (6)对付上述存货中的凝滞存货,按被评估企业声名的可变现净值确定评估值。


                                                  6、其他活动资产:为尚未摊销完的车辆保险费,评估时在稽核其原始产生依据
                                                  的基本上,按照原始产生额和剩余受益限期确定评估值。
                                                  7、委托贷款:为委托银行向其子公司江苏常隆农化有限公司发放的委托贷款,
                                                  评估时我们对其账面举办了核实,取得委托贷款条约或协议,并举办了逐项函证,检
                                                  查委托贷款的真实性,以核实无误的账面值作为评估值。
                                                  (二)恒久投资评估
                                                  该公司的恒久投资别离为对江苏常隆农化有限公司、湖南常隆化工限公司、杭州
                                                  常隆化工限公司、西安常隆正华作物掩护有限公司、湖南大方农化有限公司的股权投
                                                  资。上述各股权投资单元轮廓及持股比例见前述被评估企业轮廓中的恒久投资单元情
                                                  况。现就各恒久投资评估要领别离声名如下:
                                                  对江苏常隆农化有限公司股权投资的评估,先对江苏常隆农化有限公司股东所有
                                                  权益代价回收收益法和资产基本法举办评估并最终选用了收益法的评估功效作为江苏
                                                  常隆农化有限公司股东所有权益代价的评估结论,然后按照江苏常隆化工有限公司的
                                                  投资比例确定江苏常隆农化有限公司股权投资评估值。恒久投资单元资产基法和收益
                                                  法的评估要领同江苏常隆化工有限公司,详细见江苏常隆农化有限公司评估明细表及
                                                  评估声名。

                                                  对湖南常隆化工限公司、杭州常隆化工限公司、西安常隆正华作物掩护有限公司
                                                  股权投资的评估,因为上述恒久投资单元汗青年度均为吃亏或有少量红利,且公司未
                                                  提供改进红利程度的详细法子,故对该三项恒久投资评估时,先对恒久投资单元回收
                                                  资产基本法举办评估。然后按照评定估算出的各被投资单元的股东所有权益代价及江
                                                  苏常隆化工有限公司的投资比例确定恒久投资评估值。恒久投资单元资产基本法评估
                                                  的要领同江苏常隆化工有限公司,详细环境见各恒久投资单元的评估明细表。
                                                  对湖南大方农化有限公司股权投资的评估,因为持股比例较小,受客观前提限定
                                                  未能进入恒久投资单元举办全面现场评估,本次评估按账面值作为评估值。


                                                  (三)牢靠资产评估
                                                  本次委托评估的牢靠资产为构筑物、装备和在建工程,按照委评资产的特点及评
                                                  估目标,别离回收差异的评估要领。
                                                  1、构筑物:
                                                  一)轮廓

                                                  本次评估江苏常隆化工有限公司申报的衡宇构筑物位于常州市长江北路1229号,
                                                  共计92项,个中:衡宇73项(个中:拆除2项,代管改制剥离资产衡宇7项),修建


                                                  物19项。衡宇首要有车间、办公楼、客栈、门卫、等出产性用房及住宅、商店等帮助
                                                  用房,出产区衡宇构筑总面积为79250.18m2(个中拆除2项306.01 m2),均未领取房
                                                  屋全部权证,外围职工住宅及办公用房1192.25 m2已取得有衡宇全部权证。修建物主
                                                  要有阶梯、电缆沟、罐区、污水处理赏罚区、电缆沟、轮回水池、酸碱池等。以上各部门
                                                  衡宇构筑物维护调养状况一样平常。详细的衡宇成新状况详见评估明细表。
                                                  二)评估要领
                                                  按照委估工具的特点、评估目标、用途性子及市场身分,本次评估的家产用房产
                                                  代价,因为其不具备单独的赢利手段,无法回收收益法举办评估,且该类房地产缺乏
                                                  较为成熟的购置市场,也无法回收市场较量法举办评估,以是回收重置本钱法来测算
                                                  委估工具在评估基准日的市场代价。住宅类衡宇因为相同房产买卖营业案例较多,选用市
                                                  场法评估。
                                                  重置本钱法:重置本钱法的道理是用现时前提下从头购买或制作一个全新状态的
                                                  被评估资产所需的所有本钱,减去被评估资产已经产生的实体性贬值、成果性贬值和
                                                  经济性贬值,获得的差额作为被评估资产的评估值的一种房地产评估要领。
                                                  市场法:市场法指在必然市场前提下,选择前提相同或行使代价沟通的多少参照
                                                  物,就买卖营业环境、买卖营业日期、地区身分、个体身分等前提与委估工具举办比较、较量,
                                                  并对参照物价值加以批改,从中确定委估工具代价的要领。
                                                  三)评估代价的形成
                                                  A、重置本钱法
                                                  在评估中以工程决算、概算指标为依据,按照现场勘探,团结所评物业的布局构
                                                  造环境,按现行工程造价计价措施,调解原料差价,计取分部门项工程费、法子费、
                                                  规费、税金等,思量须要的综合前期费、前期附加费,据以确定评估原值。
                                                  ⑴ 计较公式
                                                  构筑工程造价=分部门项工程费+法子费+规费+税金+水电工程造价
                                                  评估原值=构筑工程造价+综合前期费+配套规费+资金本钱
                                                  评估净值=评估原值×成新率
                                                  ⑵ 有关重置本钱参数简直定
                                                  1)原料差价
                                                  依据江苏工程造价信息资料发布的常州市2013年3月的构筑工程原料指导价,确
                                                  定本次评估辅材差价系数及首要原料差价。
                                                  2)水电工程造价
                                                  有水电工程决算的,依据原工程决算调解确定其造价;没有水电工程决算的,根
                                                  据现场相识、勘测所包罗的内容,参考同类构筑的水电用度确定其造价。


                                                  3)综合前期费
                                                  前期用度思量了地质勘测费、计划费、施工用三通一平费、监理费、编审标费、
                                                  招投标费、综合处事费、打点费等。在评估中,依据委估衡宇的现实环境,以恰当的
                                                  比例确定前期用度。
                                                  4)前期附加费
                                                  因为出产用房均未领取衡宇全部权证,故本次评估时未思量新型墙体原料成长基
                                                  金、白蚁防治费等前期附加费。
                                                  5)资金本钱
                                                  建树周期按评估工程的工程量参照建树工程工期定额确定,回收基准日银行所公
                                                  布的贷款利率,按正常建树期匀称支出的方法测算。
                                                  ⑶ 成新率简直定
                                                  评估职员通过现场勘测,对修建物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构件、
                                                  围护布局、表里粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及水电配套办法等作了较为具体的观
                                                  测记录,并区分差异的工程布局举办说明较量,同时团结所评房产的结构年限及平常
                                                  的维护调养和行使状况等身分,参照建树部有关衡宇修建物的行使寿命年限和衡宇新
                                                  旧水平判断的有关划定,对衡宇回收年限法和分值法相团结的要领确定其成新率,对
                                                  修建物回收年限法确定其成新率。
                                                  1)年限法
                                                  成新率X1=尚可行使年限/(尚可行使年限+已行使年限)×100%
                                                  2)分值法
                                                  成新率X2=布局部门合计得分×G+装修部门合计得分×S+装备部门合计得
                                                  分×B
                                                  式中:G—布局部门的分值权数;
                                                  S—装修部门的分值权数;
                                                  B—装备部门的分值权数。
                                                  3) 综合成新率
                                                  成新率X=X1 ×40%+X2×60%
                                                  ⑷ 评估代价简直定
                                                  评估值=评估原值×成新率
                                                  B、市场法
                                                  (1)根基公式:
                                                  委估工具代价=买卖营业参照物价值×买卖营业环境批改系数×买卖营业日期批改系数×地区
                                                  身分批改×个体身分批改。


                                                  (2)选取案例
                                                  评估职员颠末市场观测、比拟说明,选取数个与待估房地产布局、用途、地区位
                                                  置临近的物业作参照物。
                                                  (3)体例较量身分前提指数表
                                                  通过待估房地产与参照物各身分前提的说明较量,首要包罗地区身分和个体身分、
                                                  对影响物业成交价值的各项身分举办较量,确定参照物相对付待估房地产影响身分的
                                                  综合分值。
                                                  (4)价值批改
                                                  各参照物在买卖营业价值的基本长举办期日批改、买卖营业环境批改、地区身分批改以及
                                                  个体身分批改,确定批改后的买卖营业价值,然后比照各身分指数,举办身分批改确定比
                                                  准价值。
                                                  (5)评估功效
                                                  依照最终测算的参照物的比准价值,假如价值较量靠近,则回收算术均匀值确定
                                                  委估物业的基价,假如价值有较大差别,说明缘故起因后回收加权均匀法确定待估物业的
                                                  基价。
                                                  2、装备评估:
                                                  一)轮廓:
                                                  本次评估江苏常隆化工有限公司申报装备共计2679项。个中呆板及电子类装备
                                                  2264项,车辆15项。装备首要漫衍于江苏常隆化工有限公司厂区内仿皮分厂、浆料
                                                  分厂、二氯分厂、菊酯分厂、农药包装分厂等出产车间以及变配电房、污水处理赏罚站、
                                                  锅炉房、研究所、办公大楼、客栈等公用配套部分。呆板装备首要包罗为PU干法生
                                                  产线、PU湿法出产线、DMF接纳装置、回响釜、冷凝器、储罐、离心机、压缩机、
                                                  塔装备、种种泵机、农药包装装备等出产用装备及锅炉、制冷机、污水处理赏罚装备、变
                                                  压器、配电柜等公用配套办法,电子装备首要为空调、电脑、打印机、复印机、检测
                                                  仪器及办大众具等;运输装备首要为轿车、客车及货车等。装备大多为2005年往后购
                                                  置并投入行使,装备维护调养一样平常,总体成色一样平常。该公司供电为单电源供电,供电
                                                  电压品级为35KV,容量为6300KVA。
                                                  二)评估要领

                                                  本次对装备评估回收重置本钱法。现分项声名如下:
                                                  1)重置全价简直定
                                                  重置全价由现行市场购买价、运杂费及安装调试等用度组成,(个中切合《中华人
                                                  民共和国增值税暂行条例(2008年)》划定其增值税进项额可抵扣的装备,其重置全
                                                  价中不含增值税)。


                                                  ① 凡能查询评估基准日市场购置价的国产装备以海内市场所理购买价加上运杂
                                                  费和安装调试费等确定装备的重置全价,不需安装调试的装备,其安装调试费率为零。
                                                  ② 对无现行价值可询的装备,依据其机能、特点及技能参数在与其相同的物品比
                                                  较的基本长举办批改,用类比法确定其评估原值或直接以二手价作为其评估值。
                                                  ③ 运输车辆(上牌)以其现行购买价值加车辆购买税及其他用度确定重置全价。
                                                  ④ 大型装备思量必然比例的资金本钱和前期用度。
                                                  本次评估按照被评装备的特点,团结行业划定思量必然的运杂费和安装调试费。
                                                  详细如下:
                                                  A. 对付装备的运杂费,我们按照装备产地与目标地路途的远近,参照《资产评估
                                                  常用数据与参数手册》,按装备总价的必然比例举办估算。
                                                  B. 对付装备的安装调试费,按照装备自身重量、工艺要求的庞洪水划一身分,依
                                                  据原机器家产部《机器建树工程概算定额》中的有关用度指数举办测算后按装备总价
                                                  的必然比例综合确定。
                                                  2)成新率简直定
                                                  ① 呆板装备和电子装备:
                                                  呆板装备和电子装备回收年限法和现场勘测法确定综合成新率,年限法通过已使
                                                  用年限和经济行使年限(经济寿命)计较年限成新率。现场勘测法通过现场勘测呆板
                                                  装备运行状况,同时思量装备的维护调养环境、现有机能、精度状况、常用负荷率、
                                                  外面及完备性、大修技改等环境确定成新率调解系数。
                                                  呆板装备和电子装备成新率的计较公式如下:
                                                  年限成新率=(经济行使年限-已行使年限)÷经济行使年限×100%
                                                  综合成新率=年限成新率+成新率调解系数
                                                  ② 运输装备:
                                                  运输装备的成新率首要按照国度经贸委、公安部等四部委《关于调解汽车报废标
                                                  准多少划定的关照》有关划定,思量着实际行驶里程和事变年限,取其二者中较低者,
                                                  再团结现场勘测综合确定综合成新率。现场勘测法是通过现场勘测车辆外面、车架总
                                                  成、电器体系、动员机总成、转向及制动体系等环境确定成新率调解系数。
                                                  运输装备成新率的计较公式如下:
                                                  年限成新率=(划定行使年限-已行使年限)÷划定行使年限×100%
                                                  里程成新率=(划定行驶里程-已行驶里程)÷划定行驶里程×100%
                                                  综合成新率=Min(年限成新率,里程成新率)+成新率调解系数
                                                  3)评估净值简直定
                                                  评估净值=重置全价×综合成新率


                                                  3、在建工程评估
                                                  江苏常隆化工有限公司在建工程为二氯吡啶项目扩建工程,经核拭魅账面金额均为
                                                  工程现实产生的用度,因为开工期不长,账面本钱与评估基准日市场价值和各项用度
                                                  尺度较量靠近,且分摊的用度公道,故本次评估按经核实后的现实产生数确定评估值。


                                                  (四)无形资产评估

                                                  常隆化工有限公司申报评估的无形资产为土地行使权、外购的贸易软件行使权和
                                                  除草剂PTA项目相助费。其它有账外注册商标和以药证(包罗已取得药证和正在申请
                                                  的药证)所载药品为主的所有农药出产技能(含专利和专利申请技能)在收益法评估
                                                  功效中会综合浮现,故回收重置本钱法评估股东所有权益代价时不光独对其举办评估。
                                                  对付外购的贸易软件行使权和除草剂PTA项目相助费,本次评估按核实无误后的账面
                                                  值作为评估值,现仅就土地行使权的评估声名如下:
                                                  一)轮廓:
                                                  本次评估的土地行使权为常隆化工场有限公司位于长江北路1229号的国有出让
                                                  家产用地,土地现适用途为家产用地,本次评估的是国有土地行使权在剩余年期内土
                                                  地行使权价值。详细宗地如下:
                                                  a)土地行使权证编号为常国用(2009)第0348460号,证载面积为131257 m2。
                                                  b)土地行使权证编号为常国用(2009)第0348596号,证载面积为17476.8 m2。
                                                  c)土地行使权证编号为常国用(2009)第0348481号,证载面积为48298.2 m2。
                                                  二)评估要领
                                                  一样平常而言,土地估价要领首要有收益还原法、市场较量法、本钱迫近法、基准地
                                                  价系数修处死等几种要领。思量到委估地块地址地区的相同地产市场发育状况较量健
                                                  全,买卖营业实例取得较为利便,且买卖营业实例具有可比性,故本次评估回收市场较量法来
                                                  确定土地行使权价值。
                                                  市场较量法:指在必然市场前提下,按照更换原则,选择前提相同或行使代价相
                                                  同的多少参照物,就买卖营业环境、买卖营业期日、地区身分、个体身分等前提与委估工具进
                                                  行比较、较量,并对参照物价值加以批改,从中确定委估工具市场代价的要领,该方
                                                  法根基公式如下:
                                                  委估工具评估价=买卖营业参照物价值×买卖营业环境批改系数×买卖营业日期批改系数×区
                                                  域身分批改系数×个体身分批改系数。
                                                  详细进程如下:
                                                  1、举办买卖营业环境批改:解除买卖营业举动中的非凡身分所造成的可比实例成交价值偏
                                                  差,将可比实例的成交价值调解为正常价值。


                                                  2、举办买卖营业日期批改:将可比实例在其成交日期时的价值调解为估价时点的价值。
                                                  3、举办地区身分批改:将可比实例在其外部情外形况下的价值调解为估价工具外
                                                  部情外形况下的价值。
                                                  4、举办个体身分批改:将可比实例在其个别状况下的价值调解为估价工具个别状
                                                  况下的价值。
                                                  以上计较的是出让年限为50年期的土地代价,还需举办年期批改,年期批改系数
                                                  公式为:
                                                  K=(1-1/(1+r)n)/ (1-1/(1+r)m)
                                                  K....年期批改系数
                                                  r.....土地还原利率
                                                  n.....土地剩余行使年限
                                                  m.....市场买卖营业价值设定的土地行使年限



                                                  (五)欠债评估

                                                  常隆化工有限公司申报评估的欠债别离为活动欠债和恒久欠债,活动欠债包罗短
                                                  期借钱、应付单据、应付账款、其他应付款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和
                                                  预提用度,恒久欠债包罗恒久借钱、恒久应付款和专项应付款:现别离声名如下:
                                                  1.短(长)期借钱:我们对其账面举办了核实,取得借钱条约或协议,并举办了
                                                  逐项函证,搜查短(长)期借钱的真实性,在此基本上确定其评估值。
                                                  2.应付金钱:包罗应付单据、应付账款、预收账款和其他应付款。我们起首对该
                                                  部门金钱的账龄黑白举办说明,并就账龄较长的应付金钱与有关管帐职员举办攀谈,
                                                  其次,我们再选择金额较大的应付金钱举办函证,并团结举办产生额测试,核查应付
                                                  金钱的真实性,在此基本上确定其评估值。
                                                  3.应付职工薪酬:核查时,我们团结企业的特点,凭证国度及公司有关人为及福
                                                  利等的政策,回收一样平常公允的措施和要领,对其计提和支出环境举办了搜查。以搜查、
                                                  审定的数额,确定所估欠债的评估值。
                                                  4.应交税费:包罗应交税金和其他应交款,核查时,我们凭证国度的税收法令、
                                                  礼貌的划定,对各项税金的核算、计提和交纳环境举办了搜查。以稽核的数额,确定
                                                  所估税费的评估值。
                                                  5.预提用度:为按权责产生制预提的2013年1-3月的奖金、运费、劳务费和修
                                                  理费,评估时在核实预提用度的依据后按核实无误的账面值作为评估值。

                                                  6.恒久应付款:是与不纳入评估范畴的代管改制剥离资产对应的金钱,本次评估
                                                  在稽核代管协议及与不纳入评估范畴的代管改制剥离资产账面值查对的基本上,按核


                                                  实无误的账面值作为评估值。
                                                  7.专项应付款:是改制前应付人为结余应转作国有成本独享的成本公积金及预提
                                                  的职工赔偿金、退股赔偿金和退休工人赔偿金。本次评估按账面值作为评估值。
                                                  B、收益法:是通过估算委估资产在将来的预期收益,并回收恰当的折现率折现
                                                  成现值,然后累加求和,得出被评估资产的评估值的一种资产评估要领。
                                                  (一)收益法评估根基思绪

                                                  1. 对江苏常隆化工有限公司主营营业及相干策划主体的收益近况以及市场、行
                                                  业、竞争等情形身分和策划、打点、本钱等内部前提举办说明;
                                                  2. 对江苏常隆化工有限公司的财政报表中对评估进程和评估结论具有影响的相
                                                  关事项举办须要的说明调解;
                                                  (1) 调解被评估企业财政报表的体例基本;
                                                  (2) 调解不具有代表性的收入和支出,如非正常和偶尔的收入和支出;
                                                  (3) 调解非策划性资产、欠债和溢余资产及与其相干的收入和支出;
                                                  (4) 以为必要调解的其他事项。


                                                  3. 按照对江苏常隆化工有限公司的资产设置和行使环境说明,判定其是否存在溢
                                                  余资产、非策划性资产欠债;
                                                  4. 对溢余资产、非策划性资产欠债选用公道的评估要领单独举办评估;
                                                  5. 选择得当的评估模子—本次评估选取企业自由现金流折现模子计较企颐魅整体
                                                  代价(即股东所有权益代价和付息债务的代价之和),再扣减企业的付息债务代价,并
                                                  加计溢余资产评估值、非策划性资产欠债评估值、单独评估的恒久投资代价,得出委
                                                  估企业的股东所有权益代价;
                                                  6. 对江苏常隆化工有限公司主营营业及相干策划主体将来收益举办公道的猜测,
                                                  将来收益趋势举办判定和估算;
                                                  (1) 业务收入的测算:在观测相识企业根基环境的基本上,说明企业连年来的策划
                                                  状况,团结对将来行颐魅整体成长状况、市场远景、企业客观运营手段、企业投资打算
                                                  等身分的说明,猜测企业将来一段时期的业务收入;
                                                  (2) 有关业务税金、本钱、用度的测算:说明企业连年来的本钱用度的现实状况,
                                                  团结对有关税金、本钱、用度详细项目将来成长、变革趋势的说明,猜测企业将来一
                                                  段时期的有关税金、本钱、用度;
                                                  (3) 凭证上述业务收入及相干本钱用度的猜测数据及对企业非策划用度的估算,计
                                                  算得出企业利润总额;
                                                  (4) 说明、测算将来相干年度的企业所得税,计较得出确定企业的净利润;



                                                  7. 按照江苏常隆化工有限公司提供的营运成本财政打算、预算资料,说明汗青营
                                                  运成本与主营营业收入的相关,猜测企业将来一段时期的营运成本增进额;
                                                  8. 按照江苏常隆化工有限公司提供的有关投资打算、预算资料,区别更新现有固
                                                  定资产的成个性支出和扩大策划局限增进的成个性支出,猜测企业将来一段时期的资
                                                  天性支出;
                                                  9. 猜测计较企业的自由现金流量;
                                                  10. 确定本次评估合用的折现率—加权均匀成本本钱(WACC);
                                                  11. 按照评估模子和确定的相干参数估算企业的企颐魅整体代价,再扣减企业的付
                                                  息债务代价,并加计单独评估的溢余资产代价、非策划性资产欠债代价、单独评估的
                                                  恒久投资代价,得出委估企业的股东所有权益代价。


                                                  (二)收益法其根基计较公式
                                                  收益法的根基公式为:
                                                  .
                                                  .
                                                  .
                                                  .
                                                  n1iir)(1RPi

                                                  i :收益计较年期。

                                                  P:评估代价

                                                  Ri:将来第I个收益期的预期收益额,当收益年限无穷时,n为无限大;当收益期
                                                  有限时,Rn中包罗期末资产剩余净额。
                                                  r:折现率
                                                  在回收收益法评估中,要求被评估企业代价内在和运用的收益范例以及折现率的
                                                  口径必需是同等的。
                                                  1.关于收益范例--自由现金流
                                                  本次评估回收的收益范例为企业所有成本所发生的策划性自由现金流,企业自由
                                                  现金流量指的是归属于包罗股东和付息债务的债权人在内的全部投资者的现金流量 ,
                                                  其计较公式为:
                                                  企业自由现金流量 = 税后净利润 + 折旧与摊销 + 利钱用度(扣除税务影响后)
                                                  -成个性支出-净营运资金变换。
                                                  2.关于折现率

                                                  本次评估回收企业的加权均匀成本本钱(WACC)作为自由现金流的折现率。企
                                                  业的融资方法包罗股权成本和债权成本(如股东投资、债券、银行贷款、融资租赁和
                                                  留存收益等)。债权人和股东将资金投入某一特定企业,都祈望其投资的机遇本钱获得
                                                  赔偿。加权均匀成本本钱是指将企业股东的预期回报率和付息债权人的预期回报率按
                                                  照企业成本布局中全部者权益和付息债务所占的比例加权均匀计较的预期回报率。


                                                  WACC 的计较公式为:
                                                  WACC= (E÷V)×Ke+(D÷V)×(1-t)×Kd
                                                  E:权益的市场代价
                                                  D:债务的市场代价
                                                  V=E+D
                                                  Ke:权益成本本钱
                                                  Kd:债务成本本钱
                                                  t:被评估企业的综合所得税税率
                                                  3.关于收益期
                                                  江苏常隆化工有限公司为专业农药出产企业,农业与农药的成长痛痒相干,农业
                                                  是百姓经济中最根基的物质出产部分,是人类的衣食之源,保留之本,是支撑整个国
                                                  民经济不绝成长与前进的保障。在可预见的未来,农药作为担保农作物取得高产的重
                                                  要浸染不会改变,因此本次收益限期回收无期限。
                                                  本次评估分两阶段分别收益期。个中,第一阶段为第1年(2013年4月1日)至
                                                  第5年(2018年12月 31日),共5年1期。在此阶段中,按照江苏常隆化工有限公
                                                  司计谋成长筹划,公司将在此阶段完成其首要的布局调解和投资筹划,收益状况逐渐
                                                  趋于不变。第二阶段为2019年1月1日至将来永续年限,在此阶段中,江苏常隆化工
                                                  有限公司主营营业将保持不变的现金赢利程度。
                                                  本次评估通过将自由现金流折现还原为基准日的净现值,确定出评估基准日的企
                                                  业的整体代价(即股东所有权益代价和付息债务的代价之和),再扣减企业的付息债务
                                                  代价,并加计溢余资产评估值、非策划性资产欠债评估值、单独评估的恒久投资代价,
                                                  得出委估企业的股东所有权益代价。
                                                  九、评估措施实验进程和环境
                                                  江苏中资质产评估事宜全部限公司接管资产评估委托后,选派资产评估职员,组
                                                  成评估项目小组,于2013年8月9日开始评估前期筹备事变,2013月8月10日正式
                                                  进驻企业,开始评估事变,2013年8月13日完成现场事变,2013年8月16日出具评
                                                  估陈诉书,详细进程如下:
                                                  (一)明晰评估营业基才干项
                                                  承接评估营业时,通过与委托方雷同、查阅资料或初法式查等方法,明晰委托方、
                                                  产权持有者和被评估企业、评估陈诉行使者等相干当事方、评估目标、评估工具根基
                                                  环境和评估范畴、代价范例、评估基准日、评估假设和限定前提等评估营业基才干项。
                                                  (二)签署营业约定书


                                                  按照评估营业详细环境,综合说明专业胜任手段和独立性,评价项目风险,确定
                                                  承接评估营业后,与委托方签署营业约定书。
                                                  (三)体例资产评估打算
                                                  按照所承接的详细资产评估项目环境,重点思量资产评估目标、资产评估工具状
                                                  况,资产评估营业风险、资产评估项目标局限和庞洪水平,评估工具的性子、行业特
                                                  点、成长趋势,资产评估项目所涉及资产的布局、种别、数目及漫衍状况,相干资料
                                                  网络环境,委托方或被评估企业已往委托资产评估的经验、诚信状况及提供资料的可
                                                  靠性、完备性和相干性,资产评估职员的专业胜任手段、履历及专业、助理职员配备
                                                  环境后体例公道的资产评估打算,并按照执行资产评估营业进程中的详细环境实时修
                                                  改、增补资产评估打算。按照委托方提供的起源资料后说明,被评估企业具有较强的
                                                  红利手段,假如单独回收资产基本法从企业的资产现值的角度来确认企颐魅整体资产价
                                                  值,也许不能精确显现该企业的整体赢利手段,因此起源判定需回收收益法来评估。
                                                  (四)现场观测
                                                  对本次评估营业约定的评估工具采纳复印比对被评估企业的业务执照及公司章程
                                                  方法举办核实;对评估工具涉及的评估范畴中资产及欠债起首采纳抽查凭据及函证进
                                                  行核实,同时对实物资产举办须要的现场勘查,相识资产的行使状况及机能,并调研
                                                  房地产项目周边交通及开拓操作状况。
                                                  (五)网络资产评估资料
                                                  通过与委托方、被评估企业雷同并指导其对评估工具举办清查等方法,对评估对
                                                  象资料举办相识,同时主动网络与资产评估营业有关的评估工具资料及其他资产评估
                                                  资料,采纳须要法子确信资料来历的靠得住性,按照评估项目标盼望环境实时增补网络
                                                  所必要的评估资料。
                                                  (六)财政说明
                                                  说明江苏常隆化工有限公司主营营业相干策划主体的汗青策划环境,出格是前三
                                                  年收入、本钱和用度的组成及其变革缘故起因,说明其赢利手段及成长趋势。
                                                  (七)策划说明
                                                  说明江苏常隆化工有限公司主营营业相干策划主体的综合气力、打点程度、红利
                                                  手段、成长手段、竞争上风等身分。
                                                  (八)红利猜测
                                                  按照江苏常隆化工有限公司主营营业相干策划主体的财政打算和成长筹划及隐藏
                                                  市场上风猜测公司将来时代的预期收益、收益限期,并按照经济情形和市场成长状况
                                                  对猜测值举办恰当调解。
                                                  (九)评定估算


                                                  对所网络的资产评估资料举办充实说明,确定其靠得住性、相干性、可比性,在此
                                                  基本上适当选择资产评估要领并按照营业必要实时增补网络相干信息,按照评估准则
                                                  要求运用评估要领举办评估,形成起源评估结论,对信息资料、参数数目、质量和选
                                                  取的公道性等举办综合说明形成资产评估结论,再举办须要的内部复核事变。
                                                  (十)体例和提交资产评估陈诉
                                                  在执行须要的资产评估措施、形成资产评估结论后,按类型体例资产评估陈诉,
                                                  与委托方等举办须要的雷同,听取委托方、被评估企业等对资产评估结论的反馈意见
                                                  并引导委托方、被评估企业、资产评估陈诉行使者等公道领略资产评估结论,以适当
                                                  的方法提交给委托方。
                                                  十、评估假设
                                                  1.江苏常隆化工有限公司在2013年3月31日后一连策划、各项资产不改变现有
                                                  用途。
                                                  2.江苏常隆化工有限公司完满是遵守有关的法令和礼貌正当策划的;
                                                  3.江苏常隆化工有限公司提供的财政审计陈诉和其他各项基本资料均真实靠得住;
                                                  4.江苏常隆化工有限公司的积年财政资料所采纳的管帐政策和编写此陈诉时所采
                                                  用的管帐政策在重要方面是同等的;
                                                  5.江苏常隆化工有限公司遵循的国度和处所现行法令、礼貌、政策和经济情形无
                                                  重大改变;
                                                  6.江苏常隆化工有限公司的策划手段、策划偏向、策划计策等不会发生重大变革,
                                                  不思量本次经济举动实验后企业所作的改变;;
                                                  7.江苏常隆化工有限公司的各项营业、策划打算的实验无重大失误;
                                                  8.江苏常隆化工有限公司的市场渠道和客户不产生重大变革;
                                                  9.江苏常隆化工有限公司对存量资产举办公道改造和重组改进赢利手段,应收应
                                                  付金钱在公道限期内收取或付出不影响策划;
                                                  10.现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变革;
                                                  11.无其他人力不行抗拒及不行预见身分造成的重大倒霉影响;
                                                  12.本项评估功效是在充实思量现时江苏常隆化工有限公司的成长状况的手段,
                                                  以及现有策划程度及手段的基本上体例的,未思量本次评估目标对应经济举动实现后
                                                  所带来的变革。
                                                  若上述评估假设前提产生重大变革应留意调解评估功效。
                                                  十一、评估结论


                                                  综上所述,被评估企业江苏常隆化工有限公司回收资产基本法、收益法的评估结
                                                  果如下:
                                                  (一)资产基本法
                                                  在评估基准日2013年3月31日、企业一连策划条件下,江苏常隆化工有限公司
                                                  的总资产账面代价为159,541.58万元,总欠债69,163.72万元,股东所有权益为90,377.87
                                                  万元(账面值已经江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司审计调解)。
                                                  回收资产基本法评估后的总资产代价166,528.28万元,总欠债69,163.72万元,股
                                                  东所有权益为97,364.57万元,股东所有权益增值6,986.70万元,增值率7.73%。评估
                                                  结论详细环境见资产评估功效汇总表及评估明细表。
                                                  被评估企业:江苏常隆化工有限公司 单元:万元

                                                  项目

                                                  账面代价

                                                  评估代价

                                                  增减值

                                                  增值率

                                                  A

                                                  B

                                                  C=B-A

                                                  D=C/A*100%

                                                  1

                                                  活动资产

                                                  75,640.87

                                                  74,455.84

                                                  -1,185.03

                                                  -1.57%

                                                  2

                                                  非活动资产

                                                  83,900.71

                                                  92,072.44

                                                  8,171.73

                                                  9.74%

                                                  3

                                                  个中:可供出售金融资产

                                                  24,000.00

                                                  24,000.00





                                                  4

                                                  恒久股权投资

                                                  25,196.73

                                                  29,422.85

                                                  4,226.13

                                                  16.77%

                                                  5

                                                  牢靠资产

                                                  27,818.13

                                                  31,357.86

                                                  3,539.73

                                                  12.72%

                                                  6

                                                  在建工程

                                                  683.03

                                                  683.03





                                                  7

                                                  工程物资

                                                  23.40

                                                  23.40





                                                  8

                                                  无形资产

                                                  6,179.42

                                                  6,585.29

                                                  405.87

                                                  6.57%

                                                  9

                                                  资产总计

                                                  159,541.58

                                                  166,528.28

                                                  6,986.70

                                                  4.38%

                                                  10

                                                  活动欠债

                                                  50,516.69

                                                  50,516.69





                                                  11

                                                  非活动欠债

                                                  18,647.03

                                                  18,647.03





                                                  12

                                                  欠债合计

                                                  69,163.72

                                                  69,163.72





                                                  13

                                                  净资产(全部者权益)

                                                  90,377.87

                                                  97,364.57

                                                  6,986.70

                                                  7.73%



                                                  小数点后保存两位
                                                  (二)收益法
                                                  在评估基准日2013年3月31日,在企业一连策划及本陈诉所列假设前提下,江
                                                  苏常隆化工有限公司账面股东所有权益90,377.87万元,回收收益法评估的股东所有权
                                                  益代价为105,300.00万元(取整),评估增值14,922.13万元,增值率16.51%。
                                                  (三)评估功效的选取

                                                  资产基本法是从现时本钱角度出发,以被评估企颐魅账面记录的资产、欠债为出发
                                                  点,将组成企业的各类要素资产的评估值加总减去欠债评估值作为被评估企业股东全
                                                  部权益的评估代价。而对被评估企业拥有的其他如打点手段、客户相关、贩卖收集及
                                                  商誉等账外无形资产未能举办评估,因为资产基本法固有的特征,评估师难以单独准
                                                  确地对被评估企业拥有的客户相关、贩卖收集、打点手段、商誉等不行确指无形资产
                                                  对被评估企业红利手段的孝顺水平单独举办量化估值,因此回收资产基本法无法涵盖


                                                  被评估企颐魅整体资产的完全代价。从理论上来说,收益法思量企业代价是一个有机的
                                                  团结体,被评估企业颠末多年的成长,今朝拥有较强的赢利手段及现金流节制手段,
                                                  在偕行业中形成的必然的竞争上风,其整体代价浮现于被评估企业将来预期收益手段,
                                                  以是收益法得出的评估值更能科学公道地反应企业的股东所有权益代价。因此本次评
                                                  估回收收益法的评估功效105,300.00万元作为被评估企业股东所有权益的评估结论。
                                                  十二、出格事项声名
                                                  1.本次委估江苏常隆化工有限公司的出产区衡宇79250.18m2 尚未治理衡宇全部
                                                  权证,子公司-江苏常隆农化有限公司有衡宇89143.04 m2未治理 房产证,对该部门
                                                  衡宇按现场勘查实测面积及被评估企业所提供的有关资料和相干条约、工程结算资料
                                                  所确定的面积计较,如评估时点后,经法定房产测绘机构测定的面积数目有差别,应
                                                  响应调解评估功效。
                                                  2.按照江苏常隆化工有限公司与常州市新北疆域储蓄中心签署的藻江河南侧、
                                                  通江大道西侧(证载面积152865.1 m2)国有土地行使权收购协议,该地块招拍挂出让
                                                  后的土地出让金净收益江苏常隆化工有限公司可分成(30%)及嘉奖(15%,如2010
                                                  年6月30日前迁居完成),至本次评估基准日,该地块尚未完成招拍挂出让,江苏常
                                                  隆化工有限公司也未收到分成的净收益。本次评估未思量该事项对评估功效的影响。
                                                  就该事项江苏常隆化工有限公司向常州市新北疆域储蓄中心催收该土地款的收
                                                  益分成款。疆域储蓄中心反馈意见称:因化工用地管理难度较大,产生用度较高,新
                                                  政策对土地置换需付出50万元/亩的轨道建树用度,且该地块尚未拍卖,尚有多年的
                                                  借钱利钱用度支出等缘故起因,该地块已没有收益可以分派。
                                                  3.按照2010年12月27日江苏常隆化工有限公司与深圳诺普信农化股份有限公
                                                  司签署的江苏常隆农化有限公司35%股权收购协议书,对付江苏常隆农化有限公司暂
                                                  未取得土地行使证的245.7亩家产用地,深圳诺普信农化股份有限公司应在江苏常隆
                                                  农化有限公司取得国有土地行使证后一个月之内追加付出股权收购款:(217-现实每平
                                                  方米本钱)×办证面积×35%,制止本次评估基准日,上述土地仍未取得国有土地使
                                                  用证。
                                                  按照江苏常隆化工有限公司及深圳诺普信农化股份有限公司2013年7月8日提
                                                  供的声名,岂论江苏常隆农化有限公司何时取得国有土地行使证,深圳诺普信农化股
                                                  份有限公司将于2014年7月8日前按江苏常隆农化有限公司原未取得土地证的面积
                                                  245.7亩,追加付出股权收购款762.49万元,本次评估功效中已思量期后得到762.49
                                                  万元追加股权收购款对评估功效的影响。

                                                  4.制止本次评估基准日,江苏常隆化工有限公司的子公司--江苏常隆农化有限公


                                                  司现实占用土地364,923.76m2。(个中有185,537.92 m2尚未取得国有土地行使证),本
                                                  次评估江苏常隆农化有限公司的土地行使权时按现实占用土地面积(364,923.76m2)以
                                                  评估基准日市场价值计较,未思量尚未取得土地行使证对评估功效的影响。
                                                  5.正如江苏苏亚金诚管帐师事宜全部限公司出具的苏亚常会 [2013]24号《审计
                                                  陈诉》所述导致保存意见的事项:“常隆公司新建厂区工程于2009-2012年时代分期交
                                                  付行使,账面在建工程均未能于交付行使时同步结转牢靠资产并计提折旧,且对整修
                                                  后转入的旧装备未按预计的尚可行使年限从头确定折旧率。因为无法确认各项资产的
                                                  精确交付时刻及旧装备的尚可行使年限,故本次审计未能计较各期应提折旧差别对常
                                                  隆公司资产及利润的影响”。本次评估中是凭证企业提供的牢靠资产现实投入的行使时
                                                  间举办相干评预计较。
                                                  6.按照江苏常隆化工有限公司提供的声名,委估存货有部门凝滞、积存库存,
                                                  评估职员在思量了部门存货应保存部门残值的基本上,如故有1565.77万元的存货跌
                                                  价丧失(个中:原原料261.10万元、包装物0.22万元、在产物136.08万元、产制品
                                                  1168.37万元)。本次评估对该部门存货按公司声名的残值作为评估值。
                                                  7.公司账面牢靠资产中的代管改制剥离资产衡宇7项(原值1001272.27元,净
                                                  值141086.59元,净值与账面专项应付款对应)因为产权已不属于江苏常隆化工有限
                                                  公司,故不纳入本次评估范畴。
                                                  8.按照公司2013年5月20日第十八次股东会集会会议决策通过的《2012年度股权
                                                  分红方案》,2012年度实存股权以20%比例按股以现金分红4,663,657.11元。公司已于
                                                  2013年5-6月付出。
                                                  9.制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司工会(职工持股会)2960万元股权
                                                  中已退股1270.253万元,其他应收款中职工持股会退股借钱1406.68万元。
                                                  10.制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司的专项应付款中,改制前应付人为
                                                  结余(国有成本独享成本公积金)53,523,202.50元。预提职工赔偿金、退股赔偿金和
                                                  退休工人赔偿金共计1.3亿元(账面记入专项应付款),期后如现实发放数与预提数有
                                                  差别,应响应调解评估功效。
                                                  11.制止评估基准日,公司以六个月定存3,100万元人民币作质押向中国银行常
                                                  州分行业务部借钱4,829,695.72美元;以4,300万元人民币作为担保金向农业银行天宁
                                                  支行借钱6,191,831.97美元;以2,100.50万元人民币作为担保金向江苏银行常州分行
                                                  业务部借钱336万美元;以2,250万元人民币为招商银行常州钟楼支行签发银行承兑
                                                  汇票4,500万元人民币作担保金;以600万元人民币为建树银行常州新北支行签发银


                                                  行承兑汇票2,000万元人民币作担保金;以1,200万元人民币为交通银行常州分行业务


                                                  部签发银行承兑汇票3,000万元人民币作担保金;以800万元人民币为工商银行常州
                                                  中山门支行签发银行承兑汇票4,000万元人民币作担保金。
                                                  公司以常国用(2009)第0348460号作抵押向工商银行常州中山门支行贷款,最
                                                  高抵押贷款额度4500万元,抵押限期2011年7月2日至2014年7月5日;以常国用
                                                  (2009)第0348596号、常国用(2009)第0348481号作抵押,最高抵押贷款额度2,294.82
                                                  元,向建树银行常州新北支行贷款,抵押限期2013年3月4日至2018年3月3日。
                                                  制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司的对外包管环境如下表:

                                                  被包管单元

                                                  品种

                                                  包管金额(万元)

                                                  江苏常隆农化有限公司

                                                  贷款

                                                  16000

                                                  江苏常隆农化有限公司

                                                  银票

                                                  9700

                                                  常州市牛塘助剂有限公司

                                                  贷款

                                                  2500

                                                  常州市利生化工有限公司

                                                  贷款

                                                  600

                                                  常州市龙源港机有限公司

                                                  贷款

                                                  5000

                                                  瑞邦晟达科技(北京)有限公司

                                                  贷款

                                                  500

                                                  合计



                                                  34300



                                                  制止评估基准日,江苏常隆化工有限公司的子公司江苏常隆农化有限公司以证号
                                                  为泰国用(2009)第442221号、泰国用(2009)第4413927号的国有土地行使权139696 m2
                                                  作为向中国银行股份有限公司泰兴支行融资的最高额抵押包管,包管债权的最高本金
                                                  余额为8000万元,限期为2011年5月26日至2013年5月25日;
                                                  12.期后事项:2013年7月31日,深圳市融信南边投资有限公司别离与江苏常
                                                  隆化工有限公司工会委员会及周刚、戴亚飞、王大成等11名天然人股东签定了《股权
                                                  转让协议书》,收购了江苏常隆化工有限公司72.53%股权。同时,浙江永农化工有限
                                                  公司、深圳市架桥富凯股权投资企业(有限合资)共收购了江苏常隆化工有限公司
                                                  12.47%股权。并于2013年8月8日完成了工商改观挂号。此次股权转让后的股权布局
                                                  为:

                                                  序号

                                                  股东名称或姓名

                                                  出资额(万元)

                                                  持股比例

                                                  1

                                                  深圳市融信南边投资有限公司

                                                  2,611.0502

                                                  72.53%

                                                  2

                                                  常州工贸国有资产策划有限公司

                                                  540

                                                  15%

                                                  3

                                                  浙江永农化工有限公司

                                                  294.8327

                                                  8.19%

                                                  4

                                                  深圳市架桥富凯股权投资企业(有限合资)

                                                  154.1171

                                                  4.28%

                                                  5

                                                  合计

                                                  3,600

                                                  100.00%



                                                  13.本次评估未思量股权活动性对评估功效的影响,也未思量控股和少数股权有
                                                  也许发生溢折价对评估功效的影响。
                                                  十三、评估陈诉行使限定声名


                                                  1.评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目标和用途;
                                                  2.评估陈诉只能由评估陈诉载明的评估陈诉行使者行使;
                                                  3.未征得出具评估陈诉的评估机构赞成,评估陈诉的内容不得被摘抄、引用或披
                                                  露于果真媒体,法令、礼貌划定以及相干当事方还有约定的除外;
                                                  4.本评估结论创立的基本为评估基准日的市场价值尺度,按现行划定评估陈诉的
                                                  有用期为壹年(从评估基准日算起,自2013年3月31日至2014年3月30日)。若日
                                                  后资产数目产生变革或市场价值尺度产生变革时,应按本评估陈诉中的措施及要领进
                                                  行响应调解乃至从头评估,请陈诉行使者存眷本评估陈诉的合用性;
                                                  5.本评估结论仅对深圳诺普信农化股份有限公司股权收购之经济举动有用。
                                                  十四、评估陈诉日

                                                  评估陈诉日为2013年8月16日。





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